El mercado se esta agitando y mucho en estos últimos tiempos, señal de que está muy vivo. La inflación por las nubes, ya en cifras de hace tres décadas, el Euribor en positivo apuntando tendencia, el Banco Central Europeo (BCE) reafirmó el jueves su decisión de poner fin a su compra de deuda a partir de julio, una guerra en las mismas fronteras de Europa, una pandemia que no termina de despedirse, un gobierno que no gobierna... sin duda la tormenta perfecta. Vienen nuevos tiempos, no digo ni buenos ni malos, si que serán diferentes. 

Este escenario a gran escala contribuirá en distinta medida y afectará a distintos sectores económicos de maneras diferentes en nuestra ciudad. En vivienda, sin duda el coctel de factores es variado y amplio. Hoy vivimos en un mercado de Vendedores, es el ciclo que toca, veremos cuándo se produce el siguiente cambio de "dominador del mercado", pero de momento creo que por muchos factores, los Vendedores seguirán reinando en nuestro mercado inmobiliario. 

En Granada capital, actualmente existe en el mercado una oferta de obra nueva muy escasa, en cuanto a las necesidades de demanda a satisfacer. Esto ocasiona graves tensiones en el mercado, donde la vivienda de segunda mano sale beneficiada y se postula como el producto más demandado. Ya estamos en cifras de venta de segunda mano casi iguales a las de la época dorada de 2005 a 2007. Esto lógicamente ocasiona un precio de la vivienda de segunda mano disparado, muy alto, en el que los vendedores que lanzan por su cuenta viviendas al mercado salen disparatadas en precio y la mayoría de las que las agencias gestionamos y captamos, en muchos casos también las sacamos al mercado en la parte alta de la horquilla de precio, o incluso en algunos casos por encima de esta. Total, todos de una manera u otra y por distintos motivos, contribuimos a esta situación de incontrolabre "engorde de precios". 

La figura del pequeño y mediano promotor inmobiliario de obra nueva, lamentablemente está prácticamente en vías de extinción. Los ahora exigentes (posiblemente casi correctos) requisitos financieros y de gestión de cualquier desarrollo de obra nueva, han dejado lugar solo a las grandes promotoras y fondos de inversión, que cuentan con el "pulmón económico" suficiente para acometerlos. Prueba de ello son las importantes firmas nacionales, que actualmente están desarrollando nuevos residenciales en Granada, zonas de costa y área metropolitana de la ciudad. En decrimento de la figura del promotor local, que salvo en contados casos se siguen manteniendo.

Más grave va a ser este problema en pueblos e interior de la provincia, donde salvo en zonas de la Costa Tropical, estas grandes promotoras ni tienen ni tendrán interés alguno en nuevos desarrollos, este era el sitio del pequeño promotor (promotor local). Esto va a limitar de importante manera nuevos desarrollos de vivienda libre en poblaciones -no prime- salvo, alguna actuación muy puntual y casi siempre serán planificadas en materia de vivienda protegida (VPO).

Es decir, se va a agitar el mercado y resultarán nuevas situaciones, se extinguirán y desgastarán algunos modelos de negocio y claro, surgirán otros nuevos. Los cambios, al final y en el tiempo siempre son buenos, eso si, si los cuenta el que los sobrevive. 

En nuestro sector, concretamente en el segmento de la intermediación en segunda mano, también vamos a sufrir o disfrutar de importantes cambios y modificaciones. Se presenta divertido. Especialmente en el área legal de desarrollo de actividad, es necesario que llegue en los próximos meses ya a Andalucía la tan necesaria y esperada regulación profesional del sector. Por otra parte, no debemos olvidar los acontecimientos ocurridos en cuanto a recientes resoluciones por parte de la Comisión Nacional de Competencia (CNMC) respecto a expediente sancionador a varias plataformas de intermediación inmobiliaria por aplicar prácticas restrictivas de la competencia. Se da por entendido que los honorarios inmobiliarios seguirán siendo de libre disposición y asignación por parte de la agencia inmobiliaria. Por cierto, un asunto que vislumbra cierta controversia en cuanto a Competencia (CNMC) y las grandes redes inmobiliarias, franquicias, MLS, etc... seguro que todo se ajustará y corregirá en el tiempo.

La crisis inmobiliaria de 2007 hundió totalmente a nuestro sector y ya en 2020 con un mercado de segunda mano fuerte y recuperado, sin esperarlo nadie la Covid 2019 nos ha abierto y enseñado nuevas oportunidades y modelos de negocio. Solo tenemos la responsabilidad de contribuir en el nuevo escenario inmobiliario que se ha diseñado, ser parte de este cambio de manera activa y no meros espectadores del mismo. No es fácil desarrollarse en un mercado con tantos desequilibrios y cambios en tan cortos periodos de tiempo. Todo no vale para siempre, me gustan los cambios.

Juan Romera - experto inmobiliario | master inmobiliario A.N.P.I.F.F.